22.03.2010
Земельный комитет не смог дать исчерпывающую информацию об исполнении муниципалитетом полномочий по распоряжению земельными участками
Глава Саратова Олег Грищенко обратился к председателю комитета по
земельным ресурсам городской администрации Дмитрию Варламову с требованием сосредоточить усилия на скорейшем урегулировании проблем, возникающих в процессе распоряжения земельными ресурсами. Обращение было вызвано публикацией в газете "Взгляд", посвященной исполнению муниципалитетом полномочий по распоряжению земельными участками.
Председателю комитета
по земельным ресурсам администрации
муниципального образования
"Город Саратов"
Д.В. Варламову
По вопросу публикации в газете "Взгляд" об исполнении муниципалитетом полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,
за Вашей подписью получен ответ от 01.03.2010г. N 02-07/05-3004, который отражает не все вопросы, обозначенные в публикации.
Поднятые областными депутатами проблемы по вопросу формирования нормативной базы при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не
получили достаточного отражения. Не нашел ответа и вопрос о том, что делать людям, подавшим документы на оформление земли в комитет по управлению имуществом Саратовской области незадолго до передачи полномочий, и по которым не были подготовлены и утверждены распорядительные документы. Не ясно, были ли данные заявки переданы в город, либо заявителям предложено заново оформлять все документы и подавать заявки в комитет по земельным ресурсам города. Для принятия распоряжений по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством, а также под объектами недвижимости, являющимися собственностью заявителей, в комитет по управлению имуществом
области в соответствии с действующим регламентом и требованиями Земельного кодекса РФ к заявке прилагались кадастровые паспорта, то есть земельные участки были сформированы. Были ли возвращены кадастровые паспорта заявителям или переданы в комитет по земельным ресурсам администрации города?
Не отражен вопрос по поводу заявления автора статьи о
бумажной волоките и бюрократизме городских чиновников при оформлении дачных участков, а также по заявкам "бизнесменов, желающих выкупить или арендовать земельные участки у города". Из Вашего ответа не понятно, приняты ли по данным вопросам соответствующие нормативные акты, определяющие порядок и сроки оформления прав на земельные участки, а также каковы планы администрации по урегулированию данных вопросов.
1. По вопросу переходящих 472 распоряжений, подготовленных комитетом по управлению имуществом области, был сделан вывод, что все материалы обработаны полностью. Однако заключены
только 424 договора. Что с оставшимися 48 распоряжениями? Уведомлены ли заявители?
По принятым распоряжениям и поставленным на кадастровый учет земельным участкам необходимо заказывать выписки о кадастровой стоимости и заключать договоры аренды. Заявители не виноваты в том, что кадастровая оценка менялась в 2009 году много раз, понуждать их уточнять кадастровую стоимость за собственный счет в этом случае неправомерно.
По распоряжениям с истекшим сроком действия следует обратиться к
федеральному законодательству и арбитражной практике, которая свидетельствует об отсутствии требований федерального законодательства по установлению срока действия распоряжений о предоставлении прав на земельные участки. Статьей 31 Земельного кодекса РФ предусмотрен трехлетний срок действия решений только о предварительном согласовании места размещения объекта. С распоряжениями о предоставлении прав при отсутствии документов кадастрового учета необходима уведомительная работа.
Прошу предоставить реестр всех переходящих распоряжений, по которым заключены договора комитетом по земельным ресурсам администрации города, с указанием даты передачи, видов разрешенного использования, реквизитов распоряжений и договоров аренды, а также подготовить подробную информацию по оставшимся 48 распоряжениям.
2. По вопросу программы развития застроенных территорий следует отметить тот факт, что уже
имеется опыт иных субъектов по подготовке данных программ или
мероприятий при наличии Генеральных планов и Планов их реализации, предусмотренных действующим законодательством.
Данные программы отражают стремление не только подготовить проекты планировок с использованием бюджетных средств, но и добиться их реализации правовыми инструментами, предусмотренными действующим законодательством (изъятие, резервирование, выкуп, аукционы по развитию застроенных территорий, аукционы для целей жилищного строительства). Разработка программ развития застроенных территорий или соответствующих планов мероприятий не предусмотрена действующим законодательством, но они представляют собой инструмент реализации проектов планировки, позволяющий обеспечить определенный проектом результат. Кроме того, программный подход позволяет усилить исполнительскую дисциплину всех участников по реализации ее основных этапов в конкретные сроки и в полной мере соответствует интересам административной реформы системы государственного
управления. Средства местного бюджета,
уже затраченные на подготовку проектов планировки, должны дать реальный социальный и экономический результат в конкретные сроки, в противном случае их использование имеет все шансы быть признанным неэффективным.
Поскольку свободных и незастроенных территорий в городе практически нет, то реновация и развитие застроенных территорий - основная возможность сегодня для реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", а также для привлечения инвестиций. Для подготовки предложений по данному вопросу Вам созданы необходимые условия путем объединения полномочий комитета по архитектуре и градостроительству в сфере градостроительства с полномочиями комитета по земельным ресурсам.
Предлагаю подготовить предложения по способам и срокам реализации утвержденных проектов планировок.
3. По вопросу увеличения доходной части местного
бюджета Вы ограничились только аукционами по 800 земельным участкам для сезонных объектов торговли. Это
полезная работа с прогнозируемым минимальным экономическим результатом, который необходимо просчитывать для целей планирования доходной части местного бюджета на предстоящий год.
Однако это далеко не единственный способ пополнения бюджета. Можно спрогнозировать также дополнительные налоговые доходы, доходы, поступающие в виде арендных платежей по результатам аукционов для строительства жилья и освоения застроенных территорий, дополнительные налоговые поступления по результатам оформления прав собственности на земельные участки под многоквартирными жилыми домами, по выкупу земельных участков в собственность юридическими и физическими лицами.
Кроме того, имеет вполне определенный экономический результат работа муниципального земельного контроля по выявленным неоформленным землям, самовольному изменению видов разрешенного использования объектов (неосновательное обогащение&
amp;#41;. Сегодня законодательством предусмотрены меры административного воздействия к пользователям земельных участков, не имеющим
правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, по выявленным нарушениям на данный момент уже можно спрогнозировать дополнительные поступления в бюджет.
Предлагаю более подробно подготовить данный вопрос, подкрепив намерения расчетом минимального экономического эффекта.
4. По вопросу размещения торговых павильонов у технического университета имеется судебная практика, подтверждающая законность предоставления земель. Поскольку основанием для принятия решений комитетом по управлению имуществом области послужили согласованные и утвержденные администрацией города проекты границ, то по данному вопросу требуется не анализ материалов госконтроля, а анализ градостроительных ошибок и предложения по способам их устранения.
Если этот вопрос
касается использования территорий общего пользования, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, то необходим не только определенный порядок оформления прав на данных территориях и уточнение предельных норм размещения в составе
градостроительных регламентов, но также предложения по способам устранения выявленных нарушений, обусловленных несоответствием экологическим требованиям, строительным нормам, техническим и градостроительным регламентам.
5. По вопросу утверждения "красных линий" необходимо отметить, что ссылки на решение Саратовской городской Думы от 29.06.2000г. N 46-471 "Об утверждении плана красных линий центрального планировочного района" также некорректны, так как к данному решению не был приложен план "красных линий" с координатами, а применена отсылочная норма на Генеральный план города. В свою очередь, опубликованные ранее материалы по Генеральному плану города не отражают границ "
красных линий" центрального планировочного района, что делает данные материалы недоступными для публичного использования. Согласно ст.46 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предоставление в органы кадастрового учета сведений о границах территориальных зон и зон с особыми
условиями использования территорий, установленных до вступления в силу настоящего закона, является обязанностью органов местного самоуправления.
Кроме того, планы "красных линий" не утверждены для иных районов города, так как Планом реализации генерального плана города предусмотрена подготовка всех оставшихся планов "красных линий" к 01.01.2011г. В результате анализа предоставленной информации можно сделать вывод, что границы территорий, на которых действие градостроительных регламентов не распространяется, не определены.
Кроме того, судебная практика не ограничивается требованиями кадастрового
учета земель общего пользования, а также содержит требование о регистрации публичного сервитута, устанавливающего ограничения для целей строительства.
Предлагаю в рабочем порядке принять меры по отражению в кадастровом учете информации о территориях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (в том числе, землях общего пользования в границах "красных линий"),
границы которых определены в составе Правил землепользования и застройки, а также по разработке и утверждению порядка распоряжения данными территориями.
6. В части приема граждан: предварительная запись граждан на прием и совещания по вопросу оформления садовых участков являются частью организационной работы и не решают проблемы комфортности и доступности услуги. Не отражены в информации намерения о том, что планируется комитетом в этой области
усовершенствовать, и каким образом.
Требует отражения вопрос об использовании рекомендаций, изложенных в Распоряжении Правительства области от 26.06.07г. N 187-Пр "Вопросы оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Кроме вопросов дачной амнистии Земельным кодексом РФ применен дифференцированный подход при разработке порядков для предоставления прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения (ст.36 ЗК РФ), а
также для целей строительства (ст.30 ЗК РФ) и целей, не связанных со строительством (ст.34 ЗК РФ). При этом порядок приобретения права собственности отличается от порядка оформления права аренды или пользования. Соответственно, должны быть разработаны и порядки, действующие в
муниципальном образовании "Город Саратов", утвержденные соответствующим органом в зависимости от особенностей содержания.
Статьей 34 Земельного кодекса РФ поручено органам местного самоуправления принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Кроме того, требуется разработка порядка определения выкупной цены земельных участков, собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством.
Организация и упорядочение процессов распоряжения землей требуют принятия срочных мер, о чем свидетельствуют также поступившие в городскую Думу более 100 жалоб по телефону
горячей линии и 18 письменных обращений к Главе муниципального образования "Город Саратов" о содействии в оформлении прав и разъяснению порядка
оформления.
Предлагаю принять меры по разработке необходимых порядков предоставления прав, в составе которых определить сроки подготовки документов, утвердить формы бланков заявок с указанием необходимых приложений, а также обеспечить доступность данной информации для заявителей.
7. По вопросу разработки регламентов необходимо отметить следующее.
В регламенте услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" не указано, о каком праве предоставления идет речь, поэтому данный документ изначально вызывает сомнения. Настоящий регламент должен начинаться заявкой и завершаться подготовкой необходимого для регистрации прав пакета документов, что и было отражено в составе регламента для земель муниципальной формы собственности, утвержденного в
составе Реестра муниципальных
услуг города Саратова постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 2 июня 2009года N 302. В данное постановление необходимо внести соответствующие изменения, уточнив формулировку.
Предоставление земельных участков в собственность возможно как на безвозмездной основе, так и посредством выкупа. Предоставление земельных участков на праве аренды предусмотрено в некоторых случаях по результатам аукционов, полномочия по проведению которых, а также по заключению договоров переданы комитету по управлению имуществом города. Земельным кодексом РФ предусмотрены особенности и обязательные требования по порядку предоставления прав на земельные участки для разных целей, что делает возможным подготовку отдельных регламентов для целей, связанных и не связанных со строительством, для использования существующих объектов недвижимости, а также на землях
общего пользования.
Кроме того, при разработке данного регламента необходимо уточнить, что он
действует исключительно на территориях, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, а также отразить вопросы получения разрешений на условно разрешенные виды использования и отклонение от предельных параметров объектов недвижимости. Поскольку к порядку подготовки документов привлечены несколько исполнительных органов (комитет по земельным ресурсам и градостроительству, комитет по управлению имуществом), то разработке регламентов должен предшествовать утвержденный нормативным актом порядок.
В регламенте "Изготовление, согласование и выдача схем расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории" необходимо в установленном порядке утвердить форму и содержание схемы на кадастровом плане или кадастровой карте территории
до разработки регламента, в котором получат отражение не только территориальные зоны и разрешенные виды использования, но и ограничения. Если форма кадастрового плана для целей кадастрового учета утверждена
приказом Минюста России от 19.03.2008 N 66, то состав сведений кадастровых карт не установлен (часть 4 ст.13 Федерального закона от 24.07.2007г.N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Земельным Кодексом РФ также не предусмотрены разработка нормативных правовых актов Правительства РФ и иных федеральных органов исполнительной власти по вопросам подготовки Схемы, поэтому данный документ должен отражать информацию, необходимую для кадастрового учета, а также отражающую в качестве топографической основы объекты местности, необходимые для понимания местоположения границ. Федеральные агентства кадастра объектов недвижимости рекомендуют использовать на схеме проектируемых границ условные знаки, аналогичные применяющимся при подготовке графической
части межевого плана (Приложение N2 к Приказу Минэкономразвития от 24 ноября 2008го N 412 "Об утверждении межевого плана и требований по его подготовке"). Целесообразно также утвердить порядок разработки схем на кадастровых планах или кадастровых картах
территории с учетом рекомендаций, отраженных в распоряжении Правительства Саратовской области от 11.08.2009г. N 193-Пр, так как на практике к подготовке настоящего документа привлекаются землеустроительные организации, а непосредственно подготовка настоящих документов не предусмотрена действующими положениями органов исполнительной власти муниципального образования "Город Саратов".
На основании кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 5 ноября 2009 года постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 31.12.2009г. N 1927 было отменено постановление
главы администрации города Саратова от 30 октября 2008 года N 1340 "О временном порядке изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков на территории города Саратова", что свидетельствует о возможности его утверждения решением Саратовской городской Думы с учетом требований Саратовского областного суда по устранению нарушений норм действующего
законодательства.
Исходя из вышеизложенного, ссылки на разработку регламентов не более чем намерения, и не понятно в какие сроки планируется предоставление соответствующих документов для проведения публичных слушаний, а также будут ли направлены регламенты на антикоррупционную экспертизу и в какой орган. Порядок разработки и утверждения, а также состав регламента услуг предусмотрены Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 8 октября 2009г. N 899 "О Порядке разработки и утверждения административных
регламентов исполнения муниципальных функций (предоставления муниципальных услуг)".
Подготовка всего двух регламентов по оказываемым администрацией города услугам в сфере градостроительства и распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, вызывает сомнение. Для достижения понимания по данному вопросу необходимо представить полный перечень оказываемых администрацией муниципального образования услуг, связанных с распоряжением землей.
nПри разработке и утверждении регламентов считаю необходимым учесть, что основными критериями должны быть большая доступность, комфортность и сокращение сроков оказания услуг по сравнению с условиями, предоставляемыми ранее комитетом по управлению имуществом Саратовской области. Предоставление потребителям лучших условий будет являться основным критерием эффективности распоряжения землей муниципальным образованием "Город
Саратов".
8. По вопросу 5-й Дачной не понятно, по каким участкам работает комитет по управлению имуществом области, а по каким комитет по земельным ресурсам администрации города, а также имеется ли какое-либо соглашение с арендаторами об уступке прав при условии предоставления им равноценного участка. Не понятно, каким образом планируется оформление прав на лыжные трассы после освобождения участков - в форме обременений, или в форме утверждения вспомогательных видов разрешенного использования с увеличением основного участка стадиона, а также в какие сроки планируется реализация
этапов и окончательное урегулирование вопроса.
Необходимы более подробная информация по настоящему вопросу и предложения по срокам и способам урегулирования.
На совещании в областной Думе помимо вопросов, отраженных в публикации газеты "Взгляд", были заданы иные вопросы, требующие ответа:
1. О ходе
реализации долгосрочной целевой программы "Формирование земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, муниципальными объектами, в 2010-2014 годах", утвержденной Постановлением администрации от 15.10.2009г. N 1044.
2. О подготовке технических условий по предложенным Комитетом по управлению имуществом области 60 земельным участкам общей площадью около 40 га для проведения аукционов для жилищного строительства, а также о предусмотренных бюджетом средствах на эти цели. Информация о предлагаемых земельных участках была предоставлена комитетом по управлению имуществом ранее, но осталась без ответа.
3. Информация о мерах по сносу около 1000 незаконных объектов торговли и ее
упорядочению на территории города.
4. О способах дальнейшей реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
5. О наличии порядка распоряжения землями, на которых действие градостроительного регламента не
распространяется и на которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
6. Запланированы ли в 2010 году аукционы по продаже права аренды для строительства жилья, и какие средства выделены на их подготовку.
Кроме обозначенных на совещании вопросов, важным, на мой взгляд, условием обеспечения гарантированного результата при распоряжении земельными ресурсами города является координация с федеральными органами исполнительной власти, в том числе по заключению соглашений с органами кадастрового учета (ст.15 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
В любой сфере деятельности необходима определенная стратегия, на основании которой решаются текущие вопросы по распоряжению землей. Градостроительная стратегия по развитию города уже
определена Генеральным планом и правовыми регламентами, отраженными в Правилах землепользования и застройки. Кроме реализации Генерального плана, считаю необходимым на основе анализа
существующего состояния в сфере распоряжения земельными ресурсами определить также стратегию по повышению эффективности использования городских земель и увеличению доходной части городского бюджета от платы за землю, реализации федеральных целевых программ и созданию необходимых условий для привлечения инвестиций, реализации принципа "одного окна" на территории города, а также задачи по их реализации в 2010 году.
По результатам проведенного в областной Думе совещания и полученным ответам можно сделать вывод, что орган исполнительной власти муниципального образования "Город Саратов" занимался исключительно вопросами текущего порядка по обслуживанию заявителей, а вопросы управления земельными ресурсами города остались неурегулированными.
Предлагаю сосредоточить усилия на оперативном устранении замечаний, организации
работы и скорейшем урегулировании возникающих в процессе распоряжения земельными ресурсами проблем, и в срок до 10.04.2010г.
доработать представленную мне информацию по каждому обозначенному вопросу, а также планы по реализации стратегически важных для города задач. Кроме того, по вопросу реализации полномочий по распоряжению землей муниципальным образованием "Город Саратов" прошу подготовить и предоставить в мой адрес необходимые отчеты (по переданным комитетом по управлению области распоряжениям, подготовке технических условий для проведения аукционов, реализации целевой программы по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами) и планы работ на 2010год.
Глава муниципального образования
"Город Саратов" &
amp;nbsp;
О.В. Грищенко
